Domme i byggeriet: Hvornår er en reklamation for sen

Mellem leverandør og totalentreprenør opstod tvist, om leverandørens tilgodehavende for levering af badekabiner til totalentreprenøren. Totalentreprenøren påstod dels at leverandøren havde leveret badekabiner med vægge, som ikke opfyldte det ifølge totalentreprenøren aftalte om maling, dels at leverandøren havde leveret skabe med sider i hvidt melanin fremfor de ifølge totalentreprenøren aftalte hvidmalede sider.

Totalentreprenøren havde modtaget kabinerne i februar 2016 og først reklameret over mangler ved malingen i september 2016.

Leverandøren mente ikke, at der forelå mangler og påstod, at totalentreprenøren under alle omstændigheder havde reklameret for sent.

Voldgiftsretten
Voldgiftsretten fandt indledningsvist, at totalentreprenøren havde fortabt sit krav vedrørende badekabinernes vægge, som følge af for sen reklamation. Hertil henviste voldgiftsretten til købelovens §§ 51-52.

Totalentreprenøren havde oplyst, at han ikke havde mulighed for at konstatere manglerne, da han manglede lys og byggestrøm. Dette blev dog af voldgiftsretten tilsidesat med henvisning til, at han kunne have anvendt en ”kraftig batteridreven lampe eller lygte”.

For så vidt angår kravet om maling af siderne på skabene, lagde voldgiftsretten til grund, at parterne havde indgået en ændringsaftale og at disse kabiner først blev leveret i februar 2016. Totalentreprenøren havde således ved mail af 26. februar 2016 reklameret rettidigt vedrørende skabene.

Totalentreprenøren fik således delvis medhold idet retten fandt, at totalentreprenøren havde reklameret rettidigt vedrørende skabene, men ikke for så vidt angår væggene.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Efter købelovens § 51 og § 52 samt almindelige obligationsretlige principper, har køberen en pligt til at undersøge det købte når det er leveret. Derudover skal køberen i handelskøb reklamere straks og ellers uden ugrundet ophold, efter en mangel er eller burde være konstateret. Totalentreprenøren kan ikke bortforklare sig ved at henvise til at der ikke var tilstrækkeligt lys, da totalentreprenøren let kunne have fundet en løsning til at opfylde undersøgelsespligten. For at KBL § 51 skulle være tilsidesat, skulle der således have foreligget umulighed for at opfylde undersøgelsespligten.

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo september 2020
Du kan læse hele artiklen og finde andre afgørelser her (Se øverst i menuen under afgørelser).


Om denne serie af artikler:

I samarbejde med Nexus Advokater bringer vi her domme og afgørelser med relevans for Dansk Håndværks medlemmer.

Entrepriseadvokat Simon Heising fra Nexus Advokater gennemgår afgørelse indenfor byggeriets områder. Vi bringer en kort opsummering samt et link til Nexus Advokater, hvor man kan læse hele artiklen.

På den måde får interesserede først et overblik og kan derefter læse artiklen i sin helhed, hvis man ønsker det.

Nyeste artikel står over denne tekst – ældre artikler herunder.


Ophævelse og krav om dagbøder efter forsinkelse

Hvornår kan bygherre ophæve en kontrakt samt kræve dagbøder af en hovedentreprenør som følge af forsinkelse.

Denne sag drejer sig om at de to parter, som i 2017 indgik en hovedentreprisekontrakt med en kontraktsum på ca. 3.500.000 kr. Hovedentreprenøren skulle i den forbindelse bl.a. foretage udskiftning af altaner.

Påbegyndelse af byggeriet var sat til ”Snarest muligt og senest 8. maj 2017”, med en afleveringstermin d. 13. november 2017, som dog blev rykket til den 15. december efter aftale. Det fremgik af et byggemødereferat af 8. december 2017, at indsendelse af byggetilladelse først var sket ”Lige nu”, hvorfor hovedentreprenøren foreslog, at altanmonteringen blev udskudt til marts 2018.

Den 19. juni 2018 foreslog hovedentreprenøren en tidsplan, hvori altanerne kunne være færdige 13 uger efter bygherren’s godkendelse. Af et mødereferat af den 12. juli fremgik, at parterne aftalte, at hovedentreprenøren skulle sætte gang i altanerne, når bygherre havde betalt 150.000 kr. Den 16. juli skrev hovedentreprenøren til bygherren, at altanerne havde ”Fået GO”, men at de stadig afventede en tidsplan.

Altanleverandøren skrev den 9. august, at altanmålene skulle godkendes af bygherre forinden materialet kunne fremsendes. Disse mål blev dog godkendt på et møde den 1. september. Den 6. september meddelte bygherre dog yderligere tvivl omkring altanmålene. Hovedentreprenøren fremsendte en pris herom den 27. september, men bygherre forholdt sig ikke til denne og meddelte heller aldrig de endelige altanmål.

Med henvisning til AB 92 § 31, stk. 3 (nugældende AB 18 § 50, stk. 1) meddelte bygherre den 5. november til hovedentreprenøren, at manglerne skulle være udbedret senest fredag den 9. november, ellers ville de blive afhjulpet af håndværkere.

Den 12. november 2018 ophævede bygherren kontrakten overfor hovedentreprenøren, med henvisning til AB 92 § 40, stk. 1 (AB 18 § 59, stk. 1), idet bygherren mente, at altanerne var væsentligt forsinkede.

Bygherren påstod, at hovedentreprenøren skulle anerkende den af bygherren ophævede kontrakt, og at hovedentreprenøren skulle betale hhv. tre beløb på ca. 800.000 kr., 700.000 kr. og 60.000 kr. Heroverfor påstod hovedentreprenøren frifindelse

Voldgiftsretten
Indledningsvist bemærkede voldgiftsretten, at hovedentreprenøren ikke var ansvarlig for projekteringen og byggetilladelser. Derudover lagde retten til grund, at der ikke forelå en tidsplan for entreprisens udførelse på tidspunktet for kontraktens indgåelse.

Herefter tog voldgiftsretten stilling til spørgsmålet om forsinkelse for så vidt angik altanerne. De fandt, at forsinkelsen af altanerne ikke var væsentlig, hvorpå hovedentreprenøren blev frifundet. De tog herefter stilling til, om bygherren kunne kræve dagbøder af hovedentreprenøren.

Bygherren havde over en periode varslet dagbod ad flere omgange, som blev opgjort til værende 400.000 kr., dog uden angivelse af beregningsgrundlaget. Efter noget tid opgjorde bygherren igen dagboden, nu til værende 20.000 kr. + 700.000 kr., dog igen uden angivelse af beregningsgrundlaget. Hovedentreprenøren havde under hele forløbet afvist dagbodskravets berettigelse.

Voldgiftsretten lagde til grund, at forsinkelsen primært beroede på aftalen mellem parterne og bygherrens forhold. Voldgiftsretten fandt således, at BH ikke havde godtgjort, at betingelserne for dagbod var opfyldt.

Voldgiftsretten frifandt således hovedentreprenøren for bygherrens påstande om, at hovedentreprenøren skulle anerkende den af bygherren ophævede kontrakt og betale dagbøder.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
For at kunne ophæve en aftale som følge af forsinkelse, skal forsinkelsen være af væsentlig karakter. Derudover må denne forsinkelse ikke bero på egne forhold.

For at kunne kræve dagbod skal det kunne godtgøres, at betingelserne for at kræve dagbod er opfyldt. Heri ligger bl.a. at en bygherre ikke kan kræve dagbod på baggrund af egne forhold, samt at varsling af dagbøder bør angives både med beløb, periode og beregningsgrundlag. Det følger af voldgiftsrettens praksis, at varslingen skal være klar og utvetydig, og at et en bygherre først vil blive tilkendt dagbøder fra det tidspunkt hvor varslingen er sket korrekt.

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten ultimo august 2020, 

Du kan læse hele artiklen og finde andre afgørelser her (Se øverst i menuen under afgørelser).


Hvordan kan totalentreprenør miste sin ret til afhjælpning.

Bygherren og totalentreprenør indgik en aftale om opførelse af en lagerbygning, hvorefter BH påberåbte sig mangler som totalentreprenøren afviste.

Bygherren forklarede, at han ved en gennemgang af en eksisterende bygning havde gjort totalentreprenøren opmærksom på, at den nye bygning skulle ligne den eksisterende bygning mht. valg af materialer.

Totalentreprenøren gjorde gældende, at bygherren havde ophævet aftalen, hvorfor totalentreprenøren blev afskåret afhjælpningsretten. Hertil påstod totalentreprenøren, at bygherren skulle betale ca. 500.000 kr. Bygherren påstod heroverfor frifindelse og forklarede hertil, at selskabet hverken havde ophævet aftalen eller afskåret TE fra at afhjælpe.

Voldgiftsretten
Indledningsvist lagde voldgiftsretten til grund, at der forelå mangler af flere grunde. For det første fordi 8 planlys ikke var udført i glas som aftalt, hvilket medførte svagere lys. For det andet fordi bræddebeklædningen afstand til terræn ikke overholdte alment teknisk fællesejes afstandskrav. For det tredje fordi væggene ikke var udført korrekt, hvilket stred imod almindeligt brugte tolerancekrav. Hertil kom, at totalentreprenøren ikke havde bevist, at bygherren havde accepteret ændring af vinduerne eller godkendt fravigelse af krav ift. bræddebeklædningen og væggene.

Efter bevisførelsen lagde voldgiftsretten til grund, at aftalen ikke var ophævet. Spørgsmålet var derefter om totalentreprenøren var blevet afskåret afhjælpningsretten.

Totalentreprenøren havde været modvillig overfor bygherrens mangelskrav idet totalentreprenøren havde betinget afhjælpning af betaling af dele af kontraktsummen. Voldgiftsretten fandt hertil, at fordi totalentreprenøren afviste sit mangelskrav, mistede han sin afhjælpningsret.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Når en entreprenør afviser et mangelansvar, mister han afhjælpningsretten. Herefter kan bygherren lade manglerne udbedre ved en tredjemand for den oprindelige entreprenørs regning.

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten ultimo september 2020

Du kan læse hele artiklen og finde andre afgørelser her (Se øverst i menuen under afgørelser).

 


Hovedentreprenørs manglende tilsyn ifb. med ekstra krav

Afgørelsen drejer sig om en underentreprenør, som monterede nogle taghætter i forkert dimension. Han krævede betaling for ekstraarbejder i forbindelse med udskiftningen af taghætterne, hvilket hovedentreprenøren afviste.

Hovedentreprenøren havde antaget underentreprenøren til at forestå tømrerarbejde, bl.a. montering af taghætter. Projektmaterialet indeholdt ingen oplysninger om dimensionerne på taghætterne.

Det fremgik af aftalen, at underentreprenøren skulle koordinere med en ventilationsentreprenør i forbindelse med tagdækningen. Det lykkedes aldrig for underentreprenøren at få en aftale med ventilationsentreprenøren.

Taghætterne skulle monteres samtidig med taget, og derfor besluttede underentreprenøren at montere nogle af taghætterne, selvom han ikke vidste hvilke dimensioner de skulle have. Han vurderede ud fra bredden, at taghætterne skulle være 200-250mm Ø. Det viste sig dog, at de først monterede taghætter var af forkert dimension, og at det var nødvendigt at udskifte dem. Hovedentreprenøren betalte ca. 50.000 kr. for nye taghætter i den korrekte dimension.

Da underentreprenøren skulle udskifte de mangelfulde taghætter gjorde han et krav på ca. 60.000 kr. for ekstraarbejder gældende. Hovedentreprenøren mente, ikke at underentreprenøren kunne kræve ekstrabetaling, da underentreprenøren selv måtte bære risikoen for, at taghætterne var i forkert dimension.

Voldgiftsretten
Voldgiftsretten skulle tage stilling til, hvem der bar risikoen for, at de monterede taghætter var af forkert dimension.

Voldgiftsretten fandt indledningsvist, at underentreprenøren havde begået en fejl ved ikke at sikre sig, at det var de rigtige taghætter der blev monteret sammen med taget. Udgangspunktet var derfor, at underentreprenøren var eneansvarlig for monteringen af forkerte taghætter, da underentreprenøren ikke havde sikret sig, at det var de rigtige.

På trods af dette lagde voldgiftsretten imidlertid til grund, at hovedentreprenøren bar et ”medansvar som følge af svigtende tilsyn”. På denne baggrund fandt voldgiftsretten, at parterne skulle dele den ekstraudgift der var opstået ved, at det var nødvendigt at udskifte de først monterede taghætter.

Den samlede ekstraomkostning udgjorde ca. 110.000 kr. (50.000 kr. til nye taghætter + 60.000 kr. ekstraarbejder). Voldgiftsretten fandt, at hver part skulle bære ca. halvdelen hver, dvs. 55.000 kr.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen illustrerer, at entreprenøren ikke bare kan anvende/montere materialer, uden at vide om disse passer eller er de rigtige. Det vil i så fald være entreprenøren der er ansvarlig for eventuelle fejl.

Det er dog et klassisk tema, at en entreprenør udfører et arbejde forkert, men føler sig dårlig vejledt at bygherren. Hvis bygherren ikke har ført tilsyn i tilstrækkelig grad, og blot ladt entreprenøren i stikken, kan det som i denne situation resultere i, at bygherren også bliver medansvarlig for entreprenørens mangelfulde arbejde.

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo august 2020

Du kan læse hele artiklen og finde andre afgørelser her (Se øverst i menuen under afgørelser).


Uenighed om entreprisens omfang

Hovedentreprenør og underentreprenør blev uenige om entreprisens omfang. Voldgiftsretten konstaterede, at den part der påberåber sig manglerne, skal føre bevis for omfanget af aftalen.

Hovedentreprenøren havde fået et tilbud fra underentreprenøren om udførelsen af en asfaltentreprise. Hovedentreprenøren indhentede ikke tilbud fra andre. Da arbejdet var færdig opstod der uenigheder om omfanget af entreprisen.

Hovedentreprenøren påstod at det var aftalt, at stierne skulle være 115 cm brede. Stierne varierede fra 109-121 cm, hvorfor Hovedentreprenøren gjorde gældende at arbejdet var mangelfuldt.

Modsat påstod underentreprenøren at der ikke var aftalt nogen minimumsbredde, og at stiernes bredde varierede som følge af det bestående underlag.

Voldgiftsretten
Voldgiftsretten indledte med at bemærke, at parterne ikke inden aftaleindgåelse havde udarbejdet et projektmateriale, hverken i form af aftegninger eller en beskrivelse af det arbejde, der skulle afgives tilbud på. Derudover var begge parter professionelle, hvoraf den ene var anlægsentreprenør og den anden var asfaltentreprenør. Voldgiftsretten slog fast at ”Det påhviler på den anførte baggrund hovedentreprenøren, som den part, der påberåber sig, at stierne er mangelfulde ved ikke at have den korrekte bredde (…), at bevise, hvad der var aftalt om arbejdets udførelse.”

Efter de afgivne forklaringer lagde voldgiftsretten til grund, at parternes fælles forudsætning var, at stiernes bredde skulle følge det bestående underlag. Dette medførte derfor, at stierne ville blive 6 cm smallere end det bestående underlag.

Voldgiftsretten fandt ikke efter bevisførelsen, at der efterfølgende var indgået en aftale om stibredden. På den baggrund fastslog voldgiftsretten, at hovedentreprenøren ikke havde ført bevis for, stierne skulle være 115 cm brede.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Af voldgiftsrettens udtalelse kan det udledes, at en professionel part overfor en privat part, formentlig vil have bevisbyrden for entreprisens omfang. Hvis der derimod er tale om to professionelle parter vil udgangspunktet være, at den part der påberåber sig manglen også er den part der skal bevise entreprisens omfang. Hvis der dog er tale om en professionel entreprenør som arbejder helt specifikt med denne type entreprise, og en anden professionel entreprenør som arbejder med noget der er meget langt væk fra dette, kan det dog godt tænkes at voldgiftsretten vil tillægge dette betydning.

Alt dette kan undgås ved, at parterne inden aftaleindgåelse udarbejder diverse materiale. Parterne bør naturligvis indgå aftaler skriftligt, og udarbejde tegninger og få disse bekræftet hos modparten. De fleste problemer i denne konkrete sag kunne være undgået, ved at parterne havde udarbejdet projektmateriale inden aftaleindgåelse.

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo juni 2020

Du kan læse hele denne artikel, samt finde artikler om andre afgørelser her.


Om erstatning efter udbedring med nye og dyrere materialer

Denne afgørelse vedrører en bygherre som kræver erstatning på baggrund af hovedentreprenørens mangelfulde ydelse. Den udbedringsløsning bygherre anmoder om er dyrere end den oprindelige kontraktsydelse.

Bygherre indgik en hovedentrepriseaftale med hovedentreprenøren på ca. 17,5 mio. kr., hvoraf ca. 1,7 mio. var afsat til gulvarbejder. Det var aftalt der skulle lægges klodsgulve. Gulventreprisen blev påbegyndt i foråret 2010, og blev afleveret den 18. oktober 2010.

Der opstod efter afleveringen mangler med klodsgulvene. Hovedentreprenøren foretog afhjælpning i marts 2011. Der opstod i juni 2011 lignende mangler, hvorefter hovedentreprenøren på ny foretog afhjælpning. Efterfølgende opstod der ikke yderligere problemer med gulvene på 1. sal, men problemerne fortsatte andre steder i bygningen. Hovedentreprenøren nægtede at foretage yderligere afhjælpning.

I begyndelsen af 2012 anmodede bygherre om at klodsgulvene skulle udskiftes til X-type gulve. Bygherre betalte ca. 4 mio. kr.  for udskiftningen. I den konkrete sag fandt voldgiftsretten at manglerne ved gulvene skyldtes udførelsesfejl som Hovedentreprenøren var ansvarlig for. På denne baggrund fremsatte bygherre et erstatningskrav på ca. 4 mio. kr. for udskiftningen til X-type gulv.

Voldgiftsretten
Voldgiftsretten indledte med at slå fast, at en bygherre ved mangler har krav på erstatning svarende til udgiften på den aftale kontraktsydelse.

I forbindelse med at gulvene i 2012 (udover 1. sal) skulle udskiftes for at udbedre mangler, ville bygherre ligeledes, af æstetiske grunde, have udskiftet gulvene på 1. sal. Da der ikke reelt var mangler med gulvene på 1. sal, fastslog voldgiftsretten at der ikke kunne kræves erstatning for disse. Erstatningen skulle derfor nedsættes forholdsmæssigt med gulvarealet i rummene på 1. sal.

Derudover skønnede voldgiftsretten, at X-type gulv var en dyrere løsning end det oprindelige klodsgulv. Voldgiftsretten foretog en vurdering af de enhedspriser bygherre havde anført ved udskiftningen, samt den oprindelige pris for et klodsgulv, og fastsatte på denne baggrund skønsmæssigt erstatningen for gulvudskiftningen til ca. 2,3 mio. kr.

Hvad kan vi lære af denne kendelse
Voldgiftsrettens indledende konstatering er meget rammende – erstatningen kan alene svare til udgiften på den aftale kontraktsydelse. Det er derfor ikke muligt at forbedre byggeriet, med nye og dyre materiale, og forvente at disse kan blive erstattet. Bygherren mister ikke sit erstatningskrav, men den maksimale erstatning der kan opnås, er det der svarer til kontraksydelsen.
Derudover konstaterer kendelsen også, at der ikke kan kræves erstatning, hvis ikke der foreligger en mangel. Man kan naturligvis ikke udskifte noget mangelfuldt, af æstetiske grund, og så derefter kræve erstatning.

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten ultimo juni 2020

Du kan læse hele denne artikel, samt finde artikler om andre afgørelser her.


Om uberettiget ophævelse af en kontrakt

Når man bliver udsat for en uberettiget ophævelse af en kontrakt, har man krav på erstatning. Den fastsættes ud fra den fortjeneste, som den forurettede part er gået glip af. Voldgiftsretten vil foretage en prøvelse af, om opgørelsen af fortjenesten er opgjort korrekt.

Kendelsen i denne artikel drejer sig om hvad voldgiftsretten lægger vægt på ved fastsættelsen af et erstatningskravet – herunder særligt entreprenørens tabsbegrænsningspligt.

Det særligt interessante i denne kendelse er, at voldgiftsretten lagde stor vægt på entreprenørens tabsbegrænsningspligt. Der er tale om et ikke målbart forhold – som alligevel har stor betydning for erstatningens størrelse. Hvis der sker en uberettiget ophævelse, kan den forurettede part ikke blot forvente at modtage fuld erstatning. Der stilles krav til, at forurettede gør sit for at mindske sit tab i størst muligt omfang, herunder at påtage sig nye opgaver.

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten medio maj 2020.

Dette er kun et kort resumé – Læs hele artiklen her.


Udbedring af fejl: Hvornår er nyt blevet for gammelt

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten i april 2020, og vedrører bl.a. hvornår der gives afslag for ”nyt for gammelt” og hvilken størrelse afslaget ligger på.

En andelsboligforening og rådgiver indgik i 2008 en aftale om renovering af tag og facader. Rådgiver skulle forestå projektering og byggeledelse af renoveringen. Det var hovedentreprenør som udførte arbejdet. Byggeriet blev afleveret den 21. december 2009, og 1 års gennemgangen fandt sted den 7. oktober 2010. I den forbindelse blev der udarbejdet en mangelsliste. De konstaterede mangler blev udbedret af hovedentreprenøren.

Der opstod efterfølgende i stigende grad problemer med løs og revnet puds. Dette fremgik af en mailkorrespondance mellem parterne. Der blev den 15. januar 2016 afholdt skønserklæring.

Boligforeningen fremsatte et krav på ca. 2,7 mio. kr. overfor både rådgiver og hovedentreprenør, som skulle dække afhjælpningen af mangler. I kravet havde foreningen på forhånd anerkendt, at der skulle gives et forholdsmæssigt afslag for ”nyt for gammelt” på 10%. Rådgiver påstod frifindelse for hele kravet.

Voldgiftsretten fandt, at den kun ville taget stilling til skader som var konstateret ved skønserklæringen den 15. januar 2016, hvor den fornødne bevissikring var foretaget, og boligforeningen burde og kunne derfor for have iværksat foranstaltninger for at undgå at skaderne udviklede sig yderligere. Foreningen kunne derfor alene kræve, at få dækket afhjælpningsomkostninger for skader konstateret ved denne skønserklæring.

Afslag for ”nyt for gammelt” gives, når afhjælpningen i større eller mindre grad vil medføre en vedligeholdelsesmæssig forbedring. Boligforeningen havde allerede med henvisning til ”sagens tidsmæssige udstrækning” anerkendt, at der kunne gives et forholdsmæssigt afslag på 10% efter den praksisskabte regel om ”nyt for gammelt”. Voldgiftsretten gjorde gældende, at det forholdsmæssige afslag skulle fastsættes til 10%.

Voldgiftsretten gav Boligforeningen medhold i et krav på ca. 1,1 mio. kr. af dette var der givet et afslag på 10% – ca. 110.000. kr.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Afslag for ”nyt for gammelt” er en praksisskabt regel. Der kan ikke gives en helt generel karakteristik af hvad ”nyt for gammelt” indebærer, eller hvornår der kan gives et forholdsmæssigt afslag for  ”nyt for gammelt”. Overordnet set gives der afslag på baggrund af denne regel, når noget gammelt erstattes af noget nyt som er i bedre kvalitet. Det kan bl.a. være fordi den tekniske udvikling er blevet bedre, eller at levetiden på en genstand bliver forlænget som følge af udskiftningen. Der ligger heri, at der skal være tale om en vis tidsmæssig udstrækning.

Det fremgår også af denne kendelse, at A/B ”henset til sagens tidsmæssige udstrækning” anerkender at der skal gives afslag for ”nyt for gammelt”. Der stilles derfor som udgangspunkt et krav til, at sagen strækker sig over en vis periode som derved kan resultere i, at afhjælpning forbedrer byggeriet mere end de oprindelige planer.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.

————————————

Den der bestemmer: Skal hovedentreprenør betale hvis arbejdet ikke er udført håndværksmæssigt korrekt

Den kendelse er afsagt af voldgiftsretten i starten af april 2020,og vedrører en hovedentreprenør, som har udbedret mangler på en ikke håndværksmæssig korrekt måde. Spørgsmålet var, om det er hovedentreprenøren, som følge af ikke håndværksmæssigt korrekt arbejde, eller rådgiveren, som følge af projekteringsfejl, der hæfter for udbedringsomkostningerne.

En andelsbolig forening og rådgiver indgik en aftale om renovering af tag og facader. Rådgiver skulle forestå projektering og byggeledelse. Der opstod efterfølgende i stigende grad problemer med løs og revnet puds.

Derfor fremstatte boligforeningen krav på 165.000 kr. til afhjælpning af mangler ved tagpap. Kravet blev fremsat mod hovedentreprenør og rådgiver solidarisk. De påstod begge frifindelse.

En skønsmand vurderede, at inddækningerne/tilslutningerne ved tagpappet op mod de pudsede facader og vinduespartier ikke var udført håndværksmæssigt korrekt.

Voldgiftsretten var dog af den overbevisning, at manglerne ved tagpappet skyldtes en projekteringsfejl. Rådgiver havde ikke taget højde for størrelsen på vinduespartierne, hvilket resulterede i at der ikke kunne udføres en sædvanlig og hensigtsmæssig løsning ved tagpappet. Hovedentreprenøren udførte blot det arbejde som rådgiver havde bedt om.

Hvad kan vi lære af kendelsen
Det er nærliggende at lægge ansvaret for mangler hos en hovedentreprenør som ikke har udført sit arbejde håndværksmæssigt korrekt. Denne kendelse viser dog, at ansvaret placeres hos en rådgiver eller lignende, såfremt pågældende har bestemt hvordan arbejdet skal udføres.

Ansvaret placeres hos den som har haft beføjelse til at bestemme hvordan arbejdet skal udføres. Hvis en (hoved)entreprenør blot følger de instrukser der er blevet fastsat, kan ansvaret ikke placeres hos ham.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Er et dagbodskrav svarende til hele 1/3 af entreprisesummen rimeligt?

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten i starten af februar 2020 og vedrører bl.a., om bygherre kan få medhold i et dagbodskrav mod totalentreprenør lydende på ca. 13,5 mio. kr. svarende til 1/3 af entreprisesummen, eller om beløbet kan nedsættes efter aftaleloven.

Bygherre og totalentreprenør indgik i maj 2017 en totalentreprisekontrakt til en pris på ca. 36,5 mio. kr. Arbejdet skulle udføres fra maj til 22. december.

En virksomhed skulle have lokaler i stueetagen inkl. udenomsarealer samt tagterrasser. For lokalerne i stueetagen samt udenomsarealerne var dagbodens størrelse aftalt til 100.000 kr. pr. kalenderdag. For tagterrasserne var den 50.000 kr. pr. kalenderdag.

Arbejdet blev ikke færdiggjort indenfor de fastsatte frister. Det resulterede i flere måneders forhandling mellem bygherre og totalentreprenør. Advokater medvirkede for begge parter under forhandlingerne, hvilket resulterede i en forligsaftale den 5. februar 2018. Den gjorde ”rent bord” over parternes hidtidige udestående, heriblandt forsinkelser. Fristen for aflevering blev herefter fastsat til den 16. marts 2018.

Afleveringen af lokalerne i stueetagen samt udenomsarealerne skete den 31. maj 2018. Forsinkelsen udgjorde 76 kalenderdage, hvorfor bygherre rejste et dagbodskrav på 7,6 mio. kr. Afleveringen af tagterrasserne skete den 11. juli 2018, da der forelå en midlertidig ibrugtagningstilladelse. Forsinkelsen udgjorde 117 kalenderdage, hvorfor bygherre rejste et dagbodskrav på 5.850.000 kr.

På baggrund af det meget store dagbodskrav gjorde totalentreprenør gældende, at beløbet skulle nedsættes. Forhåbningen var, at kravet kunne nedsættes helt eller delvist som følge af aftalelovens § 36 om urimelige aftaler.

Voldgiftsretten fandt på baggrund af ovenstående, ikke at dagbodskravet skulle nedsættes, heller ikke i medfør af aftaleloven.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen er udtryk for den klare hovedregel om, at dagbøder ikke kan nedsættes, når de er særskilt aftalt i en entreprisekontrakt.

BH fik medhold i et stort dagbodskrav med henvisning til en indgået forligsaftale. Når to parter indgår en forligsaftale, som er udarbejdet over en længere periode, og begge parter får professionel hjælp af advokater (eller andre fagfolk), så vil den sjældent være urimelig.

Desuden er aftalelovens § 36 noget som voldgiftsretten (og domstolene) er meget tilbageholdende med at gøre gældende. Der skal være tale om en meget urimelig størrelse på dagboden før denne kan nedsættes.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Hovedentreprenør får medhold i krav som følge af ekstraarbejder

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten den 6. januar 2020, og vedrører en hovedentreprenørs forsøg på at kræve betaling for udførte ekstraarbejder.

En bygherre indgik den 7. marts 2018 en entreprisekontrakt med en hovedentreprenør. AB 92 blev vedtaget mellem parterne. Der opstod tvist mellem parterne om bl.a. ekstraarbejder, mangler og garantinedskrivning.

Hovedentreprenørens påståede krav på betaling for ekstraarbejder skyldtes en uoverensstemmelse i udbudsmaterialet. Uklarheden skyldtes det forhold, at bygherrens rådgiver ikke havde oplyst hovedentreprenøren, at bygherren ønskede en væsentlig ændring i materialevalget, som ville medføre en ændring af tilbudslisten. Entreprisens parter var derfor uenige om, hvem der skulle betale for ændringen af tilbudslisten.

Hovedentreprenøren nedlagde påstand om, at bygherren skulle tilpligtes at betale ca. kr. 500.650,00. Herudover nedlagde hovedentreprenøren påstand om, at bygherren skulle nedskrive den af hovedentreprenøren stillede garanti i henhold til AB 92 § 6, stk. 2 fra 15% til 10%. BH påstod i den sammenhæng frifindelse.

Bygherren nedlagde selvstændig påstand om, at der i hovedentreprenørens påstand skulle fradrages omkostninger for mangler, afviste aftalesedler og besparelser.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen illustrerer meget fint, at det som udgangspunkt er bygherren, der bærer ansvaret for udbudsmangler. Omkostninger, som følge af ændringer i udbudsmaterialet, må derfor som udgangspunkt pålægges bygherren.

Herudover viser kendelsen også, at det er en forudsætning for et almindeligt erstatningsansvar som følge af forsinkelse, at der er lidt et tab. Er der ikke lidt et tab, er der intet at erstatte.

Ønsker bygherren, at forsinkelse fra en entreprenør skal medføre en udgift for entreprenøren, skal der forinden være aftalt vilkår om konventionalbod.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Kan en entreprenør kræve betaling for ekstraarbejder trods manglende iagttagelse af formkrav

Denne kendelse er afsagt af Voldgiftsretten ultimo december 2019 og vedrører blandt andet spørgsmålet om, hvorvidt en entreprenør har krav på betaling for ekstraarbejder på trods af manglende iagttagelse af formkrav.

Bygherren – en kommune – og hovedentreprenøren indgik i juni 2016 en entreprisekontrakt vedrørende udførelse af jord-, afvandings- og belægningsarbejder i forbindelse med etablering af nogle cykelstier. Den aftalte kontraktsum var ca. 9,5 mio. kr.

AB 92 var vedtaget mellem parterne, men med bygherren’s fravigelser og tilføjelser. Det fremgik af entreprisekontrakten, at parterne havde indgået en sædvanlig aftale om, at ekstraarbejde ikke måtte igangsættes uden forudgående skriftlig aftale, og at aftaler om ekstraarbejder skulle indgås skriftligt mellem parterne for at være gyldige.

Hovedentreprenøren og bygherren blev blandt andet uenige om krav på betaling for en række ekstraarbejder, og bygherre afviste hovedentreprenørens krav i denne anledning. Spørgsmålet var derfor blandt andet, om bygherrens afvisninger var sket med rette.

Hovedentreprenøren krævede betaling af ca. 12,8 mio. kr. (hvoraf ca. 8,1 mio. kr. omfattede krav i anledning af forsinkelse og forstyrrelse). bygherren påstod frifindelse og selvstændig dom for ca. 3,5 mio. kr. (i dagbøder).

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen viderefører praksis vedrørende manglende iagttagelse af formkrav i forbindelse med krav om betaling for ekstraarbejder.

Af kendelsen kan udledes, at et (ikke iagttaget) skriftlighedskrav ikke kan afskære en entreprenørs krav på betaling for udførte ekstraarbejder, hvis entreprenøren kan løfte bevisbyrden for, at der er indgået en aftale, og at der er tale om ekstraarbejder.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Bygherrer får medhold om erstatning som følge af mangler

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten den 9. december 2019, og handler om, hvorvidt to bygherrer kunne få medhold i et krav på erstatning fra en totalentreprenør som følge af mangler.

I 2007 indgik to bygherrer (ejerne) en aftale med totalentreprenør om levering af et nøglefærdigt byggeri. Han arbejdede på entreprisen i perioden 2007-2008. Entreprisen skulle ved aflevering bruges til udlejning af kontorfaciliteter. Entreprisesummen var omkring kr. 38,3 mio. kr.

Afleveringsforretningen blev foretaget den 1. juni 2008. I løbet af efteråret 2008 blev der dog flere gange klaget over forhold ved bygningen. Der blev særligt klaget over vandindtrængning i forbindelse med facadepartier og vinduer.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Denne kendelse bekræfter, at alternativet til en entreprenørs afhjælpning af mangler er et erstatningsansvar for entreprenøren. Entreprenøren vil ofte have en afhjælpningsret og –pligt. Dette følger bl.a. af ABT 18 § 46, stk. 1. I de situationer, hvor entreprenøren kan nægte afhjælpning ifalder entreprenøren dog et erstatningsansvar.

Kendelsen slår endvidere fast, at i det tilfælde, at der ved en senere udbedring sker udskiftning af gamle materialer med væsentligt nyere materialer, skal der ske et fradrag i modpartens krav. Dette er særligt centralt i situationer, hvor entreprenører ikke selv står for udbedringen, men alene skal friholde bygherrerne for udgifter. Tiden, der forløber fra mangler er opdaget til et krav rejses, spiller derfor en rolle i relation til, hvor stort dette fradrag bliver.

Kendelsen beviser desuden, at det i visse tilfælde vil kunne styrke en parts sag, at vedkommende har indhentet tilbud fra andre sagkyndige. Besiddelsen af tilbud, der bekræfter, at en part har et krav styrker naturligvis partens sag.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Kan entreprenører kræve betaling for ekstraarbejder begrundet i egne fejl ved tilbudsgivning

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo oktober 2019, og handler blandt andet om, hvorvidt en bygherre burde have opdaget fejl ved entreprenørens tilbud, så entreprenøren kunne kræve betaling for ekstraarbejder forbundet hermed.

Voldgiftsretten fandt, at udbudsmaterialet var udformet tilstrækkeligt klart og entydigt angående lyddug og lydfuger, idet det var inkluderet i arbejdsbeskrivelsen og markeret i det relevante tegningsmateriale. Lyddug og lydfuger var således omfattet af udbuddet, og dermed inkluderet i entreprenørens tilbud. Spørgsmålet var herefter, om entreprenøren ikke var bundet af sit tilbud efter aftalelovens § 32.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen afspejler det grundlæggende udgangspunkt om, at det er tilbudsgiver der bærer risikoen for egne fejl i tilbudsmaterialet.

Det udgangspunkt kan omgås efter aftalelovens § 32, men modtageren skal i så fald være bekendt med fejlen, alternativt skal der være tale om fejltagelse, der er tilstrækkelig åbenlys til, at modtageren burde have indset dette. Af kendelsen kan udledes, at en fejl ved tilbudsgivning ikke er tilstrækkelig åbenlys til at modtageren burde have indset dette, blot fordi tilbuddet er væsentlig lavere end konkurrerende tilbud.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Hovedentreprenør erstatningspligtig i ny sag om MgO-plader.

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo 2020, og vedrører den seneste kendelse om MgO-plader. Voldgiftsretten pålægger i kendelsen en hovedentreprenør at dække erstatningskravet mellem ham og en totalrådgiver som følge af, at der i entrepriseaftalen var frit materialevalg for hovedentreprenøren. Derudover lægger voldgiftsretten afgørende vægt på, at byggetidens manglende viden om MgO-plader heller ikke kunne fritage hovedentreprenøren for ansvar.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
For at byggetidens viden kan fritage entreprenøren for mangelansvar, er det et krav, at der på tidspunktet, hvor beslutningen om at anvende produktet tages, er faglige udtalelser og erfaringer i byggebranchen angående det anvendte produkt, således at produktet kan anses for gennemprøvet og fornuftigt at anvende.

Derudover kan det udledes, at såfremt entreprenøren er frit stillet med hensyn til materialevalg, vil en rådgivers eller bygherrens godkendelse af materialet på baggrund af entreprenørens oplysninger ikke gøre, at entreprenøren er fritaget for ansvar, såfremt materialet viser sig at være mangelfuldt.

Hertil kan derfor påpeges, at det i det indbyrdes forhold mellem rådgiver og entreprenør, vil være en god ide for entreprenøren, at give rådgiveren tilstrækkelige og uddybende informationer om materialet. På den måde kan rådgiveren blive forpligtet til at foretage yderligere undersøgelser, hvorved rådgiveren kan opdage manglen i tide, eller i sidste ende komme til at dække en del af tabet, da det kan anses som en fejl, at rådgiveren ikke foretager flere undersøgelser.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.

 


Er private bygherrer altid private i juridisk forstand

Denne kendelse er afsagt af Voldgiftsretten for Bygge og Anlæg den 1. juli 2019, og vedrører hvor vigtigt det er at man har omhyggelige rådgivere, der ved hvad de gør når man skifter entreprenøren ud midt under et byggeri.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Hvis man under et byggeri står i en situation, hvor man ser sig nødsaget til at udskifte en hovedentreprenør, kan det gå ret galt, hvis man ikke har styr på hvad det er man giver afkald på. I denne sag enten glemmer man eller så overser man en lang række mangler, som man åbenbart burde have med i afslutningsaftalen, for indholdet af denne aftale gør, at man senere er afskåret fra at gøre manglerne gældende overfor den hovedentreprenør, der har forårsaget manglerne.

Derfor er det vigtigt, at man har en teknisk rådgiver til at gennemgå en bygning for fejl og mangler før man får sin advokat til at hjælpe sig med en aftale, så man ikke afskærer sig fra at kunne gøre fejl og mangler gældende.

Du kan læse hele artiklen, sagsbeskrivelsen og afgørelsen her


Ansvar i forbindelse med MgO-plader

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo juni 2019 og vedrører ansvar for valg af MgO-plader i henhold til spørgsmål om udviklingsrisiko og byggetidens viden ved systemleverance.

Bygherre (BH) ejede et byggeri, der var omfattet af lovgivningen om almene boliger. Byggeriet blev undergivet energirenovering, hvilket blandt andet indebar udskiftning af facadeelementer fra sommeren 2013 og frem til foråret 2015. Facaderenoveringen omfattede endvidere levering og montering af facadeelementer med facadeplader som pudspladser og vindspærreplader.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Det kan af nærværende kendelse endnu engang udledes, at den kvalificerende ansvarsfritagende viden i relation til valget af MgO-plader forelå i BYG-ERFA bladet af den 27. december 2013.

I nærværende kendelse var hovedentreprenøren ansvarlig overfor bygherren som følge af materialevalget. Som leverandør af MgO-pladerne, var underentreprenøren imidlertid ansvarlig overfor hovedentreprenøren efter købelovens § 43, stk. 1 og 3, jf. § 24, da MgO-pladerne var uegnede til formålet. Underentreprenøren endte  således med at stå med bolden. Som leverandør af MgO-plader før den 27. december 2013 bør man derfor være opmærksom på MgO-pladernes egnethed til formålet.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.

 


Hvornår har entreprenøren pligt til at opdage projekteringsfejl?

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten medio maj og vedrører bl.a. entreprenørers pligt til at opdage og påberåbe projekteringsfejl.

Bygherre (BH) indgik den 10. september 2015 aftale med entreprenøren (E) om renovering og udvidelse af BH’s villa.

I aftalen var anført: ”Arbejder, hvortil der kræves autorisation, f.eks. kloak, VVS- og el-arbejde, skal udføres af entreprenøren/firmaer med autorisation iht. gældende ordning…Disse fag tilrettelægges og projekteres endeligt af de udførende entreprenører/firmaer efter aftale med bygherre.”.

Grundlaget for E’s tilbud var tegningsmateriale udarbejdet af en af BH rekvireret arkitekt. Herudover havde BH en bygherrerådgiver som også førte tilsyn. Idet BH konstaterede flere mangler ved det af E udførte arbejde, indklagede BH den 23. april 2018 E med påstand om betaling af kr. 812.687,50. BH fremførte bl.a. det synspunkt, at E – ifølge ovennævnte afsnit i aftalen – også ved tømrerarbejder skulle foretage projektering.

Under sagen blev der udmeldt syn og skøn.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Hvorvidt entreprenøren har en pligt til at rådgive bygherre beror på en konkret vurdering. Der skal både foretages en afvejning af hvor detaljeret og gennemarbejdet udbudsmaterialet er, samt hvor åbenlyse eventuelle fejl heri er.

Kendelsen fremhæver, at det som det klare udgangspunkt ikke er entreprenørens opgave at rådgive om projektering, når der ikke er særskilt aftale herom, samtidig med at projektering faktisk er foretaget af en anden part.

I dette tilfælde skulle det således være særligt klart eller åbenlyst at der var fejlprojekteret, før entreprenøren havde pligt til at rådgive bygherre herom.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Hvad er kravene til udbudsmaterialets klarhed i relation til indregninger i tilbudsgivningen

Denne kendelse er afsagt af Voldgiftsretten ultimo maj 2019 og omhandler blandt andet kravene til udbudsmaterialets klarhed og tilbudsgivning.

Rådgiver udbød på vegne af bygherre et byggeprojekt opdelt i tre entrepriser: Bygningsarbejder, installationsarbejder og bygningsautomation. I udbudsmaterialets bygningsdelsbeskrivelse var ”Slap armering” angivet med ”Identifikation Y”, og i udbudstegningerne vedrørende fundamentsdetaljer var angivet Y-værdier.

Armeringsmængder fremgik ikke af tilbudslisten, udover en angivelse af 1000 kg armering under afsnittet om variable ydelser.

Efter forespørgsel i udbudsfasen, blev der ved et rettelsesblad 6 dage før den oprindelige licitationsdato oplyst, at armeringsmængder var tilføjet I en revideret tilbudsliste, som blev gjort tilgængelig samme dag. Armeringsmængder var dog faktisk ikke blevet tilføjet.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
I forholdet mellem bygherre og entreprenør, er det bygherres ansvar at udbudsmaterialet er entydigt og udformet på en sådan måde, at der er klarhed over ydelsernes omfang og indhold.

Kendelsen viser dog, at tilbudsgivende entreprenører har et vist ansvar for at indregne ydelser i sit tilbud, som ikke fremgår af tilbudslisten, men som burde have været inkluderet i tilbudslisten.

Dette er som udgangspunkt et meget indgribende ansvar for den tilbudsgivende entreprenør, men ud fra kendelsen må det forstås begrænset til de tilfælde, hvor det burde være åbenlyst for den tilbudsgivende entreprenør, at en ydelse skulle være inkluderet i tilbudslisten.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Totalentreprenør frifundet i mangelsag på trods af valg af MgO-plader

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo maj 2019 og vedrører hæftelse for mangler ved MgO-plader, herunder spørgsmål om udviklingsrisiko og byggetidens viden.

Totalentreprenøren frifindes i nærværende sag idet der på tidspunktet for valget af MgO-pladerne ikke var indhøstet sådanne erfaringer med MgO-pladernes egenskaber og egnethed, at de kunne anses for sådan gennemprøvet, at der kunne siges at foreligge en viden, hvorefter MgO-pladerne kunne anses for forsvarlige og fornuftige til formålet. Dette blev især lagt til grund ud fra BYG-ERFA-bladet af den 27. december 2013, da totalentreprenøren var berettiget til at lægge oplysningerne deri til grund for sit materialevalg den 7. februar 2014.

Eftersom voldgiftsretten under sagen tilføjede, at problemerne med MgO-pladerne først blev kendt ved BYG-ERFA-bladet af den 5. maj 2015, kan man måske endda tilsnige sig den konklusion, at entreprenører, der således har valgt MgO-plader efter den 27. december 2013, men før den 5. maj 2015, muligvis har udsigt til frifindelse i mangelsager ved MgO-plader.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.