Domme i byggeriet: Denne gang om dagbodskrav på 1/3 af entreprisesummen

I samarbejde med Nexus Advokater bringer vi her domme og afgørelser med relevans for Dansk Håndværks medlemmer.

Entrepriseadvokat Simon Heising fra Nexus Advokater gennemgår afgørelse indenfor byggeriets områder. Vi bringer en kort opsummering samt et link til Nexus Advokater, hvor man kan læse hele artiklen.

På den måde får interesserede først et overblik og kan derefter læse artiklen i sin helhed, hvis man ønsker det. Nyeste artikel står øverst.


Er et dagbodskrav svarende til hele 1/3 af entreprisesummen rimeligt?

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten i starten af februar 2020 og vedrører bl.a., om bygherre kan få medhold i et dagbodskrav mod totalentreprenør lydende på ca. 13,5 mio. kr. svarende til 1/3 af entreprisesummen, eller om beløbet kan nedsættes efter aftaleloven.

Bygherre og totalentreprenør indgik i maj 2017 en totalentreprisekontrakt til en pris på ca. 36,5 mio. kr. Arbejdet skulle udføres fra maj til 22. december.

En virksomhed skulle have lokaler i stueetagen inkl. udenomsarealer samt tagterrasser. For lokalerne i stueetagen samt udenomsarealerne var dagbodens størrelse aftalt til 100.000 kr. pr. kalenderdag. For tagterrasserne var den 50.000 kr. pr. kalenderdag.

Arbejdet blev ikke færdiggjort indenfor de fastsatte frister. Det resulterede i flere måneders forhandling mellem bygherre og totalentreprenør. Advokater medvirkede for begge parter under forhandlingerne, hvilket resulterede i en forligsaftale den 5. februar 2018. Den gjorde ”rent bord” over parternes hidtidige udestående, heriblandt forsinkelser. Fristen for aflevering blev herefter fastsat til den 16. marts 2018.

Afleveringen af lokalerne i stueetagen samt udenomsarealerne skete den 31. maj 2018. Forsinkelsen udgjorde 76 kalenderdage, hvorfor bygherre rejste et dagbodskrav på 7,6 mio. kr. Afleveringen af tagterrasserne skete den 11. juli 2018, da der forelå en midlertidig ibrugtagningstilladelse. Forsinkelsen udgjorde 117 kalenderdage, hvorfor bygherre rejste et dagbodskrav på 5.850.000 kr.

På baggrund af det meget store dagbodskrav gjorde totalentreprenør gældende, at beløbet skulle nedsættes. Forhåbningen var, at kravet kunne nedsættes helt eller delvist som følge af aftalelovens § 36 om urimelige aftaler.

Voldgiftsretten fandt på baggrund af ovenstående, ikke at dagbodskravet skulle nedsættes, heller ikke i medfør af aftaleloven.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen er udtryk for den klare hovedregel om, at dagbøder ikke kan nedsættes, når de er særskilt aftalt i en entreprisekontrakt.

BH fik medhold i et stort dagbodskrav med henvisning til en indgået forligsaftale. Når to parter indgår en forligsaftale, som er udarbejdet over en længere periode, og begge parter får professionel hjælp af advokater (eller andre fagfolk), så vil den sjældent være urimelig.

Desuden er aftalelovens § 36 noget som voldgiftsretten (og domstolene) er meget tilbageholdende med at gøre gældende. Der skal være tale om en meget urimelig størrelse på dagboden før denne kan nedsættes.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Hovedentreprenør får medhold i krav som følge af ekstraarbejder

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten den 6. januar 2020, og vedrører en hovedentreprenørs forsøg på at kræve betaling for udførte ekstraarbejder.

En bygherre indgik den 7. marts 2018 en entreprisekontrakt med en hovedentreprenør. AB 92 blev vedtaget mellem parterne. Der opstod tvist mellem parterne om bl.a. ekstraarbejder, mangler og garantinedskrivning.

Hovedentreprenørens påståede krav på betaling for ekstraarbejder skyldtes en uoverensstemmelse i udbudsmaterialet. Uklarheden skyldtes det forhold, at bygherrens rådgiver ikke havde oplyst hovedentreprenøren, at bygherren ønskede en væsentlig ændring i materialevalget, som ville medføre en ændring af tilbudslisten. Entreprisens parter var derfor uenige om, hvem der skulle betale for ændringen af tilbudslisten.

Hovedentreprenøren nedlagde påstand om, at bygherren skulle tilpligtes at betale ca. kr. 500.650,00. Herudover nedlagde hovedentreprenøren påstand om, at bygherren skulle nedskrive den af hovedentreprenøren stillede garanti i henhold til AB 92 § 6, stk. 2 fra 15% til 10%. BH påstod i den sammenhæng frifindelse.

Bygherren nedlagde selvstændig påstand om, at der i hovedentreprenørens påstand skulle fradrages omkostninger for mangler, afviste aftalesedler og besparelser.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen illustrerer meget fint, at det som udgangspunkt er bygherren, der bærer ansvaret for udbudsmangler. Omkostninger, som følge af ændringer i udbudsmaterialet, må derfor som udgangspunkt pålægges bygherren.

Herudover viser kendelsen også, at det er en forudsætning for et almindeligt erstatningsansvar som følge af forsinkelse, at der er lidt et tab. Er der ikke lidt et tab, er der intet at erstatte.

Ønsker bygherren, at forsinkelse fra en entreprenør skal medføre en udgift for entreprenøren, skal der forinden være aftalt vilkår om konventionalbod.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Kan en entreprenør kræve betaling for ekstraarbejder trods manglende iagttagelse af formkrav

Denne kendelse er afsagt af Voldgiftsretten ultimo december 2019 og vedrører blandt andet spørgsmålet om, hvorvidt en entreprenør har krav på betaling for ekstraarbejder på trods af manglende iagttagelse af formkrav.

Bygherren – en kommune – og hovedentreprenøren indgik i juni 2016 en entreprisekontrakt vedrørende udførelse af jord-, afvandings- og belægningsarbejder i forbindelse med etablering af nogle cykelstier. Den aftalte kontraktsum var ca. 9,5 mio. kr.

AB 92 var vedtaget mellem parterne, men med bygherren’s fravigelser og tilføjelser. Det fremgik af entreprisekontrakten, at parterne havde indgået en sædvanlig aftale om, at ekstraarbejde ikke måtte igangsættes uden forudgående skriftlig aftale, og at aftaler om ekstraarbejder skulle indgås skriftligt mellem parterne for at være gyldige.

Hovedentreprenøren og bygherren blev blandt andet uenige om krav på betaling for en række ekstraarbejder, og bygherre afviste hovedentreprenørens krav i denne anledning. Spørgsmålet var derfor blandt andet, om bygherrens afvisninger var sket med rette.

Hovedentreprenøren krævede betaling af ca. 12,8 mio. kr. (hvoraf ca. 8,1 mio. kr. omfattede krav i anledning af forsinkelse og forstyrrelse). bygherren påstod frifindelse og selvstændig dom for ca. 3,5 mio. kr. (i dagbøder).

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen viderefører praksis vedrørende manglende iagttagelse af formkrav i forbindelse med krav om betaling for ekstraarbejder.

Af kendelsen kan udledes, at et (ikke iagttaget) skriftlighedskrav ikke kan afskære en entreprenørs krav på betaling for udførte ekstraarbejder, hvis entreprenøren kan løfte bevisbyrden for, at der er indgået en aftale, og at der er tale om ekstraarbejder.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Bygherrer får medhold om erstatning som følge af mangler

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten den 9. december 2019, og handler om, hvorvidt to bygherrer kunne få medhold i et krav på erstatning fra en totalentreprenør som følge af mangler.

I 2007 indgik to bygherrer (ejerne) en aftale med totalentreprenør om levering af et nøglefærdigt byggeri. Han arbejdede på entreprisen i perioden 2007-2008. Entreprisen skulle ved aflevering bruges til udlejning af kontorfaciliteter. Entreprisesummen var omkring kr. 38,3 mio. kr.

Afleveringsforretningen blev foretaget den 1. juni 2008. I løbet af efteråret 2008 blev der dog flere gange klaget over forhold ved bygningen. Der blev særligt klaget over vandindtrængning i forbindelse med facadepartier og vinduer.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Denne kendelse bekræfter, at alternativet til en entreprenørs afhjælpning af mangler er et erstatningsansvar for entreprenøren. Entreprenøren vil ofte have en afhjælpningsret og –pligt. Dette følger bl.a. af ABT 18 § 46, stk. 1. I de situationer, hvor entreprenøren kan nægte afhjælpning ifalder entreprenøren dog et erstatningsansvar.

Kendelsen slår endvidere fast, at i det tilfælde, at der ved en senere udbedring sker udskiftning af gamle materialer med væsentligt nyere materialer, skal der ske et fradrag i modpartens krav. Dette er særligt centralt i situationer, hvor entreprenører ikke selv står for udbedringen, men alene skal friholde bygherrerne for udgifter. Tiden, der forløber fra mangler er opdaget til et krav rejses, spiller derfor en rolle i relation til, hvor stort dette fradrag bliver.

Kendelsen beviser desuden, at det i visse tilfælde vil kunne styrke en parts sag, at vedkommende har indhentet tilbud fra andre sagkyndige. Besiddelsen af tilbud, der bekræfter, at en part har et krav styrker naturligvis partens sag.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Kan entreprenører kræve betaling for ekstraarbejder begrundet i egne fejl ved tilbudsgivning

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo oktober 2019, og handler blandt andet om, hvorvidt en bygherre burde have opdaget fejl ved entreprenørens tilbud, så entreprenøren kunne kræve betaling for ekstraarbejder forbundet hermed.

Voldgiftsretten fandt, at udbudsmaterialet var udformet tilstrækkeligt klart og entydigt angående lyddug og lydfuger, idet det var inkluderet i arbejdsbeskrivelsen og markeret i det relevante tegningsmateriale. Lyddug og lydfuger var således omfattet af udbuddet, og dermed inkluderet i entreprenørens tilbud. Spørgsmålet var herefter, om entreprenøren ikke var bundet af sit tilbud efter aftalelovens § 32.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Kendelsen afspejler det grundlæggende udgangspunkt om, at det er tilbudsgiver der bærer risikoen for egne fejl i tilbudsmaterialet.

Det udgangspunkt kan omgås efter aftalelovens § 32, men modtageren skal i så fald være bekendt med fejlen, alternativt skal der være tale om fejltagelse, der er tilstrækkelig åbenlys til, at modtageren burde have indset dette. Af kendelsen kan udledes, at en fejl ved tilbudsgivning ikke er tilstrækkelig åbenlys til at modtageren burde have indset dette, blot fordi tilbuddet er væsentlig lavere end konkurrerende tilbud.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Hovedentreprenør erstatningspligtig i ny sag om MgO-plader.

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo 2020, og vedrører den seneste kendelse om MgO-plader. Voldgiftsretten pålægger i kendelsen en hovedentreprenør at dække erstatningskravet mellem ham og en totalrådgiver som følge af, at der i entrepriseaftalen var frit materialevalg for hovedentreprenøren. Derudover lægger voldgiftsretten afgørende vægt på, at byggetidens manglende viden om MgO-plader heller ikke kunne fritage hovedentreprenøren for ansvar.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
For at byggetidens viden kan fritage entreprenøren for mangelansvar, er det et krav, at der på tidspunktet, hvor beslutningen om at anvende produktet tages, er faglige udtalelser og erfaringer i byggebranchen angående det anvendte produkt, således at produktet kan anses for gennemprøvet og fornuftigt at anvende.

Derudover kan det udledes, at såfremt entreprenøren er frit stillet med hensyn til materialevalg, vil en rådgivers eller bygherrens godkendelse af materialet på baggrund af entreprenørens oplysninger ikke gøre, at entreprenøren er fritaget for ansvar, såfremt materialet viser sig at være mangelfuldt.

Hertil kan derfor påpeges, at det i det indbyrdes forhold mellem rådgiver og entreprenør, vil være en god ide for entreprenøren, at give rådgiveren tilstrækkelige og uddybende informationer om materialet. På den måde kan rådgiveren blive forpligtet til at foretage yderligere undersøgelser, hvorved rådgiveren kan opdage manglen i tide, eller i sidste ende komme til at dække en del af tabet, da det kan anses som en fejl, at rådgiveren ikke foretager flere undersøgelser.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.

 


Er private bygherrer altid private i juridisk forstand

Denne kendelse er afsagt af Voldgiftsretten for Bygge og Anlæg den 1. juli 2019, og vedrører hvor vigtigt det er at man har omhyggelige rådgivere, der ved hvad de gør når man skifter entreprenøren ud midt under et byggeri.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Hvis man under et byggeri står i en situation, hvor man ser sig nødsaget til at udskifte en hovedentreprenør, kan det gå ret galt, hvis man ikke har styr på hvad det er man giver afkald på. I denne sag enten glemmer man eller så overser man en lang række mangler, som man åbenbart burde have med i afslutningsaftalen, for indholdet af denne aftale gør, at man senere er afskåret fra at gøre manglerne gældende overfor den hovedentreprenør, der har forårsaget manglerne.

Derfor er det vigtigt, at man har en teknisk rådgiver til at gennemgå en bygning for fejl og mangler før man får sin advokat til at hjælpe sig med en aftale, så man ikke afskærer sig fra at kunne gøre fejl og mangler gældende.

Du kan læse hele artiklen, sagsbeskrivelsen og afgørelsen her


Ansvar i forbindelse med MgO-plader

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo juni 2019 og vedrører ansvar for valg af MgO-plader i henhold til spørgsmål om udviklingsrisiko og byggetidens viden ved systemleverance.

Bygherre (BH) ejede et byggeri, der var omfattet af lovgivningen om almene boliger. Byggeriet blev undergivet energirenovering, hvilket blandt andet indebar udskiftning af facadeelementer fra sommeren 2013 og frem til foråret 2015. Facaderenoveringen omfattede endvidere levering og montering af facadeelementer med facadeplader som pudspladser og vindspærreplader.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Det kan af nærværende kendelse endnu engang udledes, at den kvalificerende ansvarsfritagende viden i relation til valget af MgO-plader forelå i BYG-ERFA bladet af den 27. december 2013.

I nærværende kendelse var hovedentreprenøren ansvarlig overfor bygherren som følge af materialevalget. Som leverandør af MgO-pladerne, var underentreprenøren imidlertid ansvarlig overfor hovedentreprenøren efter købelovens § 43, stk. 1 og 3, jf. § 24, da MgO-pladerne var uegnede til formålet. Underentreprenøren endte  således med at stå med bolden. Som leverandør af MgO-plader før den 27. december 2013 bør man derfor være opmærksom på MgO-pladernes egnethed til formålet.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.

 


Hvornår har entreprenøren pligt til at opdage projekteringsfejl?

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten medio maj og vedrører bl.a. entreprenørers pligt til at opdage og påberåbe projekteringsfejl.

Bygherre (BH) indgik den 10. september 2015 aftale med entreprenøren (E) om renovering og udvidelse af BH’s villa.

I aftalen var anført: ”Arbejder, hvortil der kræves autorisation, f.eks. kloak, VVS- og el-arbejde, skal udføres af entreprenøren/firmaer med autorisation iht. gældende ordning…Disse fag tilrettelægges og projekteres endeligt af de udførende entreprenører/firmaer efter aftale med bygherre.”.

Grundlaget for E’s tilbud var tegningsmateriale udarbejdet af en af BH rekvireret arkitekt. Herudover havde BH en bygherrerådgiver som også førte tilsyn. Idet BH konstaterede flere mangler ved det af E udførte arbejde, indklagede BH den 23. april 2018 E med påstand om betaling af kr. 812.687,50. BH fremførte bl.a. det synspunkt, at E – ifølge ovennævnte afsnit i aftalen – også ved tømrerarbejder skulle foretage projektering.

Under sagen blev der udmeldt syn og skøn.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
Hvorvidt entreprenøren har en pligt til at rådgive bygherre beror på en konkret vurdering. Der skal både foretages en afvejning af hvor detaljeret og gennemarbejdet udbudsmaterialet er, samt hvor åbenlyse eventuelle fejl heri er.

Kendelsen fremhæver, at det som det klare udgangspunkt ikke er entreprenørens opgave at rådgive om projektering, når der ikke er særskilt aftale herom, samtidig med at projektering faktisk er foretaget af en anden part.

I dette tilfælde skulle det således være særligt klart eller åbenlyst at der var fejlprojekteret, før entreprenøren havde pligt til at rådgive bygherre herom.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Hvad er kravene til udbudsmaterialets klarhed i relation til indregninger i tilbudsgivningen

Denne kendelse er afsagt af Voldgiftsretten ultimo maj 2019 og omhandler blandt andet kravene til udbudsmaterialets klarhed og tilbudsgivning.

Rådgiver udbød på vegne af bygherre et byggeprojekt opdelt i tre entrepriser: Bygningsarbejder, installationsarbejder og bygningsautomation. I udbudsmaterialets bygningsdelsbeskrivelse var ”Slap armering” angivet med ”Identifikation Y”, og i udbudstegningerne vedrørende fundamentsdetaljer var angivet Y-værdier.

Armeringsmængder fremgik ikke af tilbudslisten, udover en angivelse af 1000 kg armering under afsnittet om variable ydelser.

Efter forespørgsel i udbudsfasen, blev der ved et rettelsesblad 6 dage før den oprindelige licitationsdato oplyst, at armeringsmængder var tilføjet I en revideret tilbudsliste, som blev gjort tilgængelig samme dag. Armeringsmængder var dog faktisk ikke blevet tilføjet.

Hvad kan vi lære af denne kendelse?
I forholdet mellem bygherre og entreprenør, er det bygherres ansvar at udbudsmaterialet er entydigt og udformet på en sådan måde, at der er klarhed over ydelsernes omfang og indhold.

Kendelsen viser dog, at tilbudsgivende entreprenører har et vist ansvar for at indregne ydelser i sit tilbud, som ikke fremgår af tilbudslisten, men som burde have været inkluderet i tilbudslisten.

Dette er som udgangspunkt et meget indgribende ansvar for den tilbudsgivende entreprenør, men ud fra kendelsen må det forstås begrænset til de tilfælde, hvor det burde være åbenlyst for den tilbudsgivende entreprenør, at en ydelse skulle være inkluderet i tilbudslisten.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Totalentreprenør frifundet i mangelsag på trods af valg af MgO-plader

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo maj 2019 og vedrører hæftelse for mangler ved MgO-plader, herunder spørgsmål om udviklingsrisiko og byggetidens viden.

Totalentreprenøren frifindes i nærværende sag idet der på tidspunktet for valget af MgO-pladerne ikke var indhøstet sådanne erfaringer med MgO-pladernes egenskaber og egnethed, at de kunne anses for sådan gennemprøvet, at der kunne siges at foreligge en viden, hvorefter MgO-pladerne kunne anses for forsvarlige og fornuftige til formålet. Dette blev især lagt til grund ud fra BYG-ERFA-bladet af den 27. december 2013, da totalentreprenøren var berettiget til at lægge oplysningerne deri til grund for sit materialevalg den 7. februar 2014.

Eftersom voldgiftsretten under sagen tilføjede, at problemerne med MgO-pladerne først blev kendt ved BYG-ERFA-bladet af den 5. maj 2015, kan man måske endda tilsnige sig den konklusion, at entreprenører, der således har valgt MgO-plader efter den 27. december 2013, men før den 5. maj 2015, muligvis har udsigt til frifindelse i mangelsager ved MgO-plader.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Hvornår har man krav på udbedringsgodtgørelse ved produktgaranti

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten ultimo marts 2019 og vedrører hvorvidt bygherre havde krav på udbedringsgodtgørelse som følge af en produktgaranti stillet af underentreprenøren.

I afgørelsen var garantien relevant for, om bygherren havde krav på udbedringsgodtgørelse.

Ved fejl og mangler gælder de almindelige erstatningsretlige regler, samt eventuelle garantier stillet i aftalegrundlaget. Det er således væsentligt at være opmærksom på eventuelle stillede garantier.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Hvornår har man godtgjort krav på betaling for ekstraarbejder

Denne kendelse er afsagt af voldgiftsretten primo april 2019 og vedrører krav på betaling for ekstraarbejder, herunder formkravene.

Det kan af kendelsen udledes, at såfremt det i aftalegrundlaget fremgår, at entreprisen skal udføres til fast pris, med forhold for projektændringer, er det væsentligt som entreprenør, at godtgøre ekstrakravene før projektændringerne iværksættes.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Hvor meget af købesummen er bygherre berettiget til at tilbageholde ved entreprenørens manglende garantistillelse?

Denne uges artikel vedrører kendelse afsagt af voldgiftsretten medio januar 2019 og vedrører mangler og skimmel i en nybygget funkisvilla samt spørgsmål om entreprenørens afhjælpningsret og bygherrens tilbageholdelse af købesummen.

Det kan af kendelsen udledes, at det som entreprenør er vigtigt at udbedre konstaterede fejl og mangler hurtigst muligt, for ikke senere at fortabe sin afhjælpningsret. Samtidig kan det udledes, at det som bygherre er væsentligt at være opmærksom på entreprenørens eventuelle manglende sikkerhedsstillelse, med henblik på at imødekomme tvister angående tilbageholdelse af købesummen ved eventuelle fejl og mangler.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.


Hvornår ifalder hovedentreprenør hæftelsesansvar for underentreprenørs skadeforvoldelse på tredjemand?

Denne dom er afsagt af Højesteret primo september 2019 og vedrører hvorvidt en hovedentreprenør kan ifalde hæftelsesansvar for en skade forvoldt af en underentreprenør på tredjemand.

Det kan af dommen udledes, at en hovedentreprenør ved risikobetonet arbejde skal være yderst opmærksom på engagering af en underentreprenør, idet hovedentreprenøren kan komme til at hæfte for skade på andet end entreprisen – både over for bygherren og overfor tredjemand. Hovedentreprenøren bør således ved engagering af underentreprenør sikre sig, at underentreprenøren indhenter alle nødvendige oplysninger til sikring af arbejdet. Ligeledes bør hovedentreprenøren sikre sig, at underentreprenøren forsikringsmæssigt er dækket for eventuelle skader i forbindelse med arbejdet.

Med andre ord bør risikoen for hæftelsesansvar ved risikobetonede arbejder fremadrettet indtænkes i entreprenørens risikostyring.

Vil du læse hele artiklen, finder du den her.